Наука для застройщика: как мотивировать девелоперов строить хорошие школы?

Почему между авторским и типовым проектом застройщики чаще выбирают стандартный? Влияет ли оригинальность проекта школы в новом районе на стоимость жилья в нем же? Как мотивировать застройщика на строительство необычной и современной школы? Об этом редакция Martela EdDesign пригласила поговорить руководителя социальных проектов компании «А101» Юлию Чернец и инвестора инженерного корпуса школы №548, директора совхоза им.В.И.Ленина Павла Грудинина. Модератором беседы была генеральный директор Martela Елена Аралова.


«Как рассуждает обычный девелопер»

 

Каждый год в России открывается несколько сотен новых школ. В прошлом году, например, согласно пресс-службе Минпросвещения, было построено и введено в эксплуатацию более 270 школ на 169 тысяч мест. Новые школы строят в новых густонаселенных районах крупных городов, и часто это большие, даже огромные школы, построенные по стандартным проектам. В Москве в 2020 году было открыто 14 новых школ, среди них школа в Даниловском районе на 2,5 тысячи мест, самая большая в России. Огромную школу на 1900 мест в 2021 году построили в Левобережном районе столицы. А в 2022 году в Новой Москве (ТиНАО) будут построены две школы на 2100 мест каждая. Очевидно, что строительство одной школы-гиганта на район вместо двух-трех становится все более популярным решением.

Зачастую школы-гиганты появляются из-за неверного демографического планирования. Эта те ситуации, когда в микрорайоне строят школу на 1500 учеников, а в нее набирается девять первых классов – значит, что через три года школа наверняка будет переполнена. Возможно, правильнее было бы строить не одну школу на 1500 мест, а несколько на 500 мест. Это позволило бы в будущем перепрофилировать часть школ (в музыкальные школы или школы искусств), как это происходит в некоторых районах старой Москвы с состарившимся населением. Кроме того, в небольших школах проще организовать доступ людей в те помещения (спортзал и т.д.), которые могут работать как точки досуга на всех его жителей.

Есть и еще одна возможная причина строительства огромных типовых школ – выполнение указания президента о переходе на односменное обучение, что требует от органов образования резко нарастить число мест в школах. Но такая односторонняя гонка за количеством неизбежно сказывается на качестве архитектуры.

Юлия Чернец. Как рассуждает обычный девелопер? «Вот у меня в радиусе доступности 700 метров должно быть по нормам три школы по 500 мест. Хлопну-ка я вместо них одну на 1500 мест». И мы так тоже иногда делали. Построил девелопер одну большую школу, один раз отмучился, выполнил обязательство — и забыл. Там будет одно спортивное ядро, а не три. А значит, земли можно поменьше выделить — экономия.

Елена Аралова: Но девелоперы тоже люди. У них тоже есть дети, тоже есть совесть, репутация, и они тоже хотят хорошие школы.

Павел Грудинин: Если заставить девелопера жить в многоэтажном доме рядом с этой школой, может быть, это будет другая история. Но, как правило, руководитель девелоперской компании живет в коттедже и водит своих детей не в ту школу, которая где-то рядом, а в ту, которая вообще в другом месте.

Юлия Чернец: Не всегда. Мы сейчас открывали школу в «Испанских Кварталах». И у нас на открытии были финансовый директор, генеральный директор и наш учредитель Михаил Гуцериев (основной владелец группы «Сафмар», ред). И он сказал:  «Мои дети в такую школу не ходят, мои внуки в такую школу не ходят». У финансового директора тоже. У всех дети ходят в обычные школы в старой Москве. В такую школу, как наша новая, не ходят ни у кого.

Фото: Данила Горюнков; Инженерный корпус школы №548

«Чтобы сделать стеклянный фасад у школы (Инженерный корпус в совхозе им. Ленина, — ред), мы должны были пройти СТУ (специальные технические условия), и это ужас какой-то. Со всеми надо договориться, потом сделать спецразделы, потом утвердить это все. И это дает только удорожание. Поэтому все идут по пути наименьшего сопротивления: берут проектировщика, и он начинает что-то делать, не выходя за рамки этих нормативов», — рассказывает Павел Грудинин.


Жилье или школа: что строить первым?

 

В новых районах Москвы и других крупных городов чаще всего школы строят компании-застройщики. Они конкурируют, борются за покупателей, которые сравнивают цены, планировки, транспортную доступность, благоустройство территории ЖК, инфраструктуру района. Но наличие в районе необычной, интересной школы почти никогда не рассматривается ни застройщиками, ни покупателями как фактор, оказывающий серьезное влияние на решение о покупке квартиры (хотя и влияет на стоимость жилья, утверждает Юлия Чернец). Школа чаще всего это просто один из элементов инфраструктуры, в режиме «есть — нет». Есть школа — и хорошо, а какая — неважно.

Поэтому почти все новые школы получаются стандартными и довольно унылыми — несмотря на то, что их строят и девелоперы, и региональные власти, и меценаты. Это видно и по проектам ежегодной всероссийской выставки Build School. Образование развивается: в нем есть движение, инновации. А здания школ остаются обычными: классы, классы и коридоры между ними.

Юлия Чернец: Думаю, большую роль в этой ситуации играет собственный опыт застройщиков: многие из них учились в самых обычных школах. То, что школа может быть другой, человек понимает, только побывав в по-настоящему интересной школе — вот тут у всех действительно происходит слом шаблона.

Павел Грудинин: У девелопера сейчас простая мотивация: получить максимальную прибыль с одного квадратного метра — неважно чего, жилья, земли. Для этого он будет экономить на всем. А школа для него является нагрузкой. Любой девелопер подходит к территории, которую застраивает, не как к месту, где он собирается жить, а как к месту, которое он собирается продать. И для него наличие хорошей школы— это повышение цены квадратного метра жилья на 1-2%, не более, я читал эти исследования. Какую бы прекрасную школу он ни построил, это сильно на его продажи не повлияет.

Юлия Чернец: Я бы не согласилась, что хорошая школа — это всего 1-2% добавления к стоимости жилья. Мы проводили стратегическую сессию внутри компании. Наши продуктовые отделы маркетинга сделали исследование и показали, что наличие хорошей школы — это 10-15% прибавка к цене. Это очень существенно.

Павел Грудинин: Но вы строите дома быстрее, чем школы. Значит, продажи идут тогда, когда школы еще нет.

Юлия Чернец: Но при этом мы показываем другие свои районы, где уже есть реализованные школы. Мы демонстрируем: вот картинка, вот реальность. Мы не обманываем, говоря, что у вас в районе будет вот такая школа. У нас уже есть большой кредит доверия покупателей. Мы построили порядка девяти объектов, и они соответствуют тому, что мы показывали клиентам.

Павел Грудинин: Вы, видимо, какой-то особенный девелопер. Я могу сказать, что на территории Московской области, Ленинского городского округа, где я депутат, огромное количество социальных объектов не строят вообще. Начинается строительство домов, потом их продают, потом девелоперы говорят, что у них нет денег, и вешают все школы, детские сады и прочие объекты на бюджет. У всех сначала есть инновационный проект, на картинке все хорошо, а потом они сдулись. Примеров множество, все больше и больше объектов, которые обещали построить девелоперы, а в конце концов строит муниципальное образование на налоги. Можно вспомнить про СУ-155, Urban Group, Мортон, МИЦ, и у всех была личная, как вы сказали, репутация, которая сейчас все больше за границей.

По идее, сначала должна строиться инфраструктура: дороги, детские сады, школы. А у нас все наоборот: сначала строят и продают дома, а потом делают школу. А после этого никакого увеличения цены уже не может быть по определению. Вторичное жилье — да, может подорожать, с этим я согласен. И у нас (в совхозе им. Ленина – ред.) сейчас цены на вторичное жилье выросли, потому что рядом школа такая.

Юлия Чернец: Чтобы избежать ситуации, когда девелопер не в состоянии построить школу, и ее вынужден строить муниципалитет, можно было бы сразу предлагать выбор: пусть девелопер, если есть какие-то сомнения, отдаст деньги, а муниципалитет строит самостоятельно. С удовольствием на это пойдут, наверное, 90% девелоперов. И только 10% скажут: нет, хочу сам реализовать.

Елена Аралова: Вам кажется, это будет правильное решение?

Юлия Чернец: Для кого как. Лично я и моя компания считаем, что нет, это неправильно. Хотя наш финансовый департамент, наверное, сказал бы: да, конечно, отдали бы деньги, забыли и успокоились. И многие так скажут. Но есть люди, которые понимают, что деньги они уже заработали, и настало время прибавить своей душе каких-то бонусов, выполнить какой-то долг перед родиной. И они не хотят просто откупиться, а хотят сделать что-то, за что не будет стыдно, и за что люди будут благодарны.

Павел Грудинин: На заре начала строительства в Московской области был такой принцип у многих глав, принимавших решение об одобрении застройки: 30% жилья отдадите мне (городу, — ред), я продам это жилье, а на эти деньги построю школу. И тогда хозяин построит школу так, как ему надо — как в Финляндии. Нужно отдать муниципалам деньги — и еще землю. А муниципалы по своему усмотрению пусть сами строят.

 


Кто ответствен за проект

 

В некоторых европейских странах строительство нового жилого района начинают со школы. Например, в Дании: на месте стройки еще чистое поле, но на нем уже стоит школа. В Финляндии и других странах некоторые школы строят по 4-5 лет, и для проектирования привлекают лучших архитекторов, вроде бюро Захи Хадид или Нормана Фостера. Многие школы в европейских странах становятся выдающимися архитектурными объектами. Приглашение высококлассных архитекторов позволяет привлечь инвесторов, которые согласны вкладывать в такой проект значительные средства. На проектирование школы Захи Хадид, например, инвесторы потратили 15 миллионов евро, а на строительство — еще 60 миллионов.

В России госконтракт на постройку школы ограничен одним годом. Сжатые сроки подталкивают исполнителей к тому, чтобы строить типовые объекты: если на проектирование есть три месяца, а на строительство один год, очевидно, что проще взять готовый стандартный проект и не заморачиваться с авторскими решениями.

Павел Грудинин: В Европе кто проектирует, тот и строит. Он архитектор, он же и строитель, и он же ведет все, в том числе, и авторский надзор. Не так, как у нас: раз в месяц приехал, расписался в журнале, — а каждый день. В России для архитектора главное — сдать проект. А потом приходит строитель, а у него в чертежах — черт-те что, особенно в рабочих. Строитель говорит архитектору: переделывай. А что такое «переделывай»? Это надо снова пройти экспертизу.

Юлия Чернец: Я согласна, ответственность проектирования сейчас размазалась: раньше гапы и гипы [ГАП – главный архитектор проекта, ГИП – главный инженер проекта] сопровождали объекты до завершения строительства. Хорошо было бы это законодательно закрепить — чтобы люди, которые проектируют, осуществляли надзор за строительством и отвечали за конечный результат. Это действительно было бы очень мотивирующим фактором для проектировщиков, для их профессионального роста.

Павел Грудинин. К необычным проектам, кстати, тоже есть вопросы. Мы с вами были в одной английской школе, которую проектировала Заха Хадид (Martela организует образовательные поездки по школам, — ред). И там директор школы закрыл большую половину площадей, которые Заха придумала. Они ему не нужны. Почему? А потому что техническое задание на проектирование школы должен давать учитель.

Юлия Чернец. Когда объект идет как авторский, это одна история. А у меня, допустим, на ближайшие четыре года 28 школ — столько А101 должна построить в Новой Москве, чтобы обеспечить без отставания нашу перспективную застройку жилья. Из 28 объектов, слава богу, мы 11 отработали более-менее. А остальные?

Елена Аралова: А почему бы вам не устроить архитектурный конкурс? Не на все 28 объектов, а хотя бы на пять? И причем хорошего уровня. Цена архитектора в общей структуре затрат не такая гигантская. Может быть, действительно такой подход позволил бы сделать что-то стоящее?

Юлия Чернец: У нас сложный опыт работы с архитекторами. Все проектировщики очень любят считать деньги по МРР [московские региональные рекомендации, касающиеся, в том числе, нормы площади на ребенка]. Получается большая хорошая сумма. И никто, конечно, не заинтересован экономить площадь. «Есть 24 м2 на ребенка, как московские рекомендации прописывают, вот так мы вам и запроектируем. Вам не нравится? Вы хотите 14 метров, 12, 6? Вы с ума сошли, это невозможно», — так нам скажут все, кто будет участвовать в этом архитектурном конкурсе.

Проектировщики в России избалованы тем, что очень мало девелоперов внимательно смотрят на то, что им проектируют. Мало кто имеет норму технического заказчика и достаточный опыт прохождения экспертизы. Экспертного совета нет, а департамент образования не участвует в приемке проектной документации. Только в Москве это чуть-чуть изменилось – департамент начал отсматривать, в том числе, рабочую документацию.

Елена Аралова: Получается, что сам рынок не требует от архитектора быть профессиональным.

Юлия Чернец: Все хотят сэкономить, в том числе и генпроектировщики. Они могут взять хорошие деньги за проектирование, а на разработку нанять на аутсорс товарищей из Белоруссии или из Владивостока.


Нормативы для смелых

 

К стандартным решениям проектировщиков может подталкивать и российская нормативная база по проектированию и строительству школ, часто неоднозначная в интерпретации, жесткая и излишне детализированная. Так, архитектор должен указывать все, вплоть до названия используемых материалов – описания их общих характеристик недостаточно.

Рынок ждет смягчения норм в их содержании. Например, если изменить требования к методикам проведения пожарных испытаний, можно было бы использовать больше видов материалов для напольного покрытия в школе. По текущим пожарным нормам в классах можно класть только керамогранит, либо бетон, а линолеум, который по типу пожарной опасности относится «слабогорючим», запрещен.

Запретительные меры зачастую отбивают желание многих архитекторов проектировать что-то необычное. Всегда проще сделать по готовому образцу, смелых авторов не так много.

Юлия Чернец. Мы сейчас сдаем объект, и у нас при приемке требовали поменять покрытие в спортзале. Мы купили специализированное спортивное покрытие OMNISPORT, оно продается на территории всей Российской Федерации. Но пришла лаборатория Мосгосстройнадзора и сказала, что оно горючее. Дерево я не могу положить – оно тоже горячее, что же я должна положить в спортивный зал? Бетон, плитку керамическую?

Павел Грудинин: Мы хотим быть лучшими в строительстве школ, а нормативы у нас еще 20 века, иногда даже и старше. Чтобы их обойти, нам приходится делать спецразделы, заново проходить экспертизу — ни один нормальный девелопер на это не пойдет.

Чтобы сделать стеклянный фасад у школы (Инженерный корпус в совхозе им. Ленина, — ред), мы должны были пройти СТУ (специальные технические условия), и это ужас какой-то. Со всеми надо договориться, потом сделать спецразделы, потом утвердить это все. И это дает только удорожание. Поэтому все идут по пути наименьшего сопротивления: берут проектировщика, и он начинает что-то делать, не выходя за рамки этих нормативов.

 

Фото: Артем Поликарпов, школа «Формула», проект А101 


Честное техзадание

Сейчас техническое задание на строительство школы дают органы образования. И если в них работают профессионалы, знакомые с передовым опытом других стран, то они напишут для проектировщика техническое задание, которое сделает школу современной. Но даже в этом случае техзадание не будет учитывать особенности территории и другие индивидуальные нюансы. Оптимальным можно было бы назвать такое решение, при котором техническое задание на проектирование пишется при участии учителей.

Павел Грудинин. Почему наша школа (в совхозе им. В.И.Ленина – ред.) получилась, в общем, хорошей? Потому что мы с самого начала привлекли учителей и сказали: пишите, чего вы хотите. После этого мы посмотрели на нормативы, разобрались, что им не соответствует, переделали, что необходимо.

В техническом задании было большое количество помещений для лабораторий — мы построили лабораторный корпус отдельно. У нас отдельный этаж выделен под труд, под робототехнику, кулинариум и все остальное. Если все это есть в техническом задании, девелопер уже никуда не денется.

Другое дело, как это спроектировать. Земельный участок имеет определенную конфигурацию, и архитектор должен разместить проект на этой территории, учитывая требования технологов. Например, они прописали, что старшая школа должна быть отделена от младшей. И у нас с одной стороны здания младшая школа, с другой стороны старшая, центром является ядро: столовая, актовый зал, библиотека, учительская и так далее.  А если бы у нас была другая конфигурация земельного участка, все было бы расположено по-другому, но принцип был бы тот же.

Юлия Чернец. Хорошо бы, чтобы исходный заказчик школ (органы образования – ред.) наконец-то признал, что его желание расходится с тем, что он сам прописывает, и по-честному давал техническое задание. Когда он говорит, что класс должен быть 2,5 м2 на ребенка, и он же говорит, что хочет, чтобы они имели свободную посадку, он лукавит.

Елена Аралова: Сегодня стандартное проектирование школ является сдерживающим фактором для применения новых образовательных технологий. Например, индивидуальных учебных планов, как в 548 школе и школе Летово. Там они не сидят в классах по 30 человек, а занимаются группами по 4-5 человек. Но в обычных школах таким группам негде заниматься, везде классы по 60 м2.

Я категорически против типовых школ, я считаю, что все школы должны быть авторскими. Они должны быть разные, так как люди разные, города разные, разные участки земли и разные технические задания. Мы не обязаны строить все школы одинаковыми, как это было в советское время, и список школьных проектов Минстроя, рекомендуемых к применению, давно устарел.

И важным вопросом остается то, кто будет преподавать в новой школе. Сейчас новая школа просто прикрепляется к какой-то укрупненной, в ней есть только директор. А в идеале, конечно, должно быть так, как сделал, например, бизнесмен Владимир Мошкович в школе в Летово, собравший коллектив до того, как школа была построена. Или предприниматель  Сергей Авдолян в «Точке Будущего» в Иркутске.  Чтобы точно понимать, кто будет в этой школе преподавать и в этой школе жить. Это дорого, потому что учителя уже работают и получают зарплату в течение всего времени строительства школы. Но зато в этом случае мы будем понимать, для кого мы строим школу и какой она будет. И при составлении технического задания опыт учителей будет учтен. Если хотя бы некоторые вопросы, о которых мы поговорили, начнут решаться, кажется, что всем будет проще строить больше хороших школ.