СТАТЬЯ


Знание - деньги:
сколько стоит построить современную школу в России


текст: Ксения Докукина
фото: школа Летово
Считается, что образовательные проекты в России требуют крупных инвестиций. На примере двух московских и одной региональной школ мы попытались выяснить, сколько именно денег нужно потратить, чтобы построить школу. Мы проанализировали расходы на разных этапах инвестиционного проекта: приобретение участка, проектирование и дизайн, строительство и оснащение. Несмотря на то, что школы очень разные, расходы если и различаются, то не на порядок. Имеет значение и размер строений, и их инфраструктура, и выбор стройматериалов. «Улететь» цена может на любом этапе строительства, но есть способы и сэкономить.
Этап первый.
Приобретение земельного участка


Инвесторы всех школ, которые мы изучили, так или иначе имели права на земельные участки, а не покупали их на рынке. Основной инвестор школы «Летово», миллиардер и владелец одного из крупнейших сельскохозяйственных холдингов России «Русагро» Вадим Мошкович, в 2015 году продал 2500 га земель бывшего молочного совхоза НКВД в подмосковной Коммунарке. Под школу требовалось 60 га – их он оставил за собой. На участке есть пруд, фруктовый сад и большой сосновый лес. Когда школа «Летово» будет готова, она сможет принять 1012 учеников со всей России и около 200 учителей.

Впрочем, школу можно разместить и на более скромной территории. Главное, чтобы ее размеры позволяли исполнить требования СанПиН: без этого не выдадут лицензию на образовательную деятельность. Школы можно строить в общественно-деловых и жилых зонах, учитывая вид разрешенного использования земельного участка — образование и просвещение. В 2015 году частный инвестор интересовался строительством школы в том же районе, что и «Летово» (поселение Сосенское, около деревни Зименки). Ему принадлежал участок площадью 8 620 м2 (0,86 га). Кадастровая стоимость земли тогда составляла 68 млн рублей (то есть гектар земли мог стоить при покупке 79 млн рублей).

Предпринимательнице из Тольятти Ирине Гендель, собравшейся в 2015 году строить частную школу на территории бывшего интерната, достался более сложный участок: статус земли не соответствовал образовательной деятельности, а сама территория, переданная ее школе в концессию, была неправильно размежевана. Однако мэрия Тольятти была заинтересована в появлении новой школы, и на подготовку всех документов ушло всего полгода вместо обычных полутора-двух.

«Концессия оформлена на 34 года – с пролонгацией, если не окупится», – смеется Ирина Гендель. По договору, тольяттинский Центр «Школа» освобождается от концессионной платы, если вложит в объекты на участке больше 91 млн рублей – столько стоит 34-летняя аренда. Гендель потратила значительно больше.


Павел Грудинин
директор
ЗАО «Совхоз имени Ленина»

Готовя техзадание архитекторам, мы отталкивались от российских минимальных нормативов, но решили, что школа должна быть просторнее, чем стандартная, и прогрессивнее.

От многих решений мы отказывались, на многих настояли. В итоге на проектирование было потрачено 11 250 000 рублей, в районе 500 000 рублей – на экспертизу. От того, насколько грамотно сделан проект, зависят дальнейшие
расходы.

Полина Мальцева
операционный директор
Школа «Летово», Москва

Один из важных критериев управления стоимостью строительства на этапе проектирования – квадратные метры.

Когда разрабатываешь функциональный состав помещений и потом начинаешь учитывать нормативы, пространства так и норовят «распухнуть»

Владимир Гуревич
главный архитектор
Центра «Школа»,
Тольятти

Основной принцип– «побег из класса»: уйти от стандартной модели инструктирования учеников.

Насколько это получалось в хрущевке , мы раздвинули пространства узких коридоров, создали приоконные рекреации, где возможно, поставили стеклянные двери
Ирина Гендель
предприниматель,
инвестор
Центра «Школа» ,
Тольятти

У нас безумно дорогие материалы: двери, перегородки, плитка.

А экономим мы за счет того, что многое делаем самостоятельно. Например, у меня нет генподрядчика: я руковожу стройкой и провожу тендеры, так я сэкономила не менее 20 млн. рублей

Школа «Летово»:
100 000 рублей за м2
1,6 млн в пересчете
на одного ученика


Совхоз имени Ленина
Инженерный корпус школы №548:
90 000 рублей за м2
3,1 млн в пересчете на одного ученика


АНО СОШ
«Центр Школа»:
33 000 рублей за м2
700 000 в пересчете на одного ученика


Средние расценки Москва:
88 000 рублей за м2
1,2 – 1,6 млн в пересчете на одного ученика

Источник: данные школ, ООО «Мартела»


Этап второй.
Проектирование и дизайн

В среднем 2000 – 2500 рублей за м2 (Москва)

Строительство новой школы в «Совхозе имени Ленина» планировалось с 2010 года, когда был принят генплан поселения. Тогда же власти поселка выделили участок: неправильной формы, длинный, со склоном к пруду. Это определило архитектуру здания (инженерный корпус школы № 548): вытянутое помещение на 19 000 м2, разделенное на два крыла, и центральную часть. В одном крыле здания расположены младшие классы, в другом старшие.

«Готовя техзадание архитекторам, мы отталкивались от российских минимальных нормативов, но решили, что школа должна быть просторнее, чем стандартная, и прогрессивнее, – рассказывает директор ЗАО «Совхоз имени Ленина», основного инвестора школы, Павел Грудинин. – А поскольку по замыслу это инженерная школа, то был нужен комплекс мастерских».

Постепенно требования росли. «Мы с учителями поездили по школам Финляндии, Англии и Дании, а там – стекло, дерево, бетон. В спортзалах шумоизоляция: мяч в стену прилетел, а гула, как в наших старых школах, нет, – вспоминает Грудинин. – Мы сказали: хотим так же».

Экспертизу проекта проходили трижды, поскольку чертежи, сделанные строителями по эскизам архитектора, не устраивали заказчика. «В России архитектор зачастую не знает новых технологий, потому что они иностранные, – недоволен Павел Грудинин. – В итоге в процессе проектирования зарубежным компаниям говорят: «Нарисуйте узел, а я печать поставлю». Этим симбиозом пришлось управлять учителям, Араловой (Елена Аралова, руководитель ООО «Мартела», – ред.) и нам, отвечающим за стройку. От многих решений мы отказывались, на многих настояли». В итоге на проектирование было потрачено 11 250 000 рублей, в районе 500 000 рублей – на экспертизу. От того, насколько грамотно сделан проект, зависят дальнейшие расходы.

Дизайнерам Совхоз платил дважды: от услуг первого школа отказалась – не понравилось. Отношения с дизайнерами вообще строились непросто: «Как можно купить 1 метр обоев за 56 евро? – удивлен Грудинин. – Специальные какие-то обои из отходов «Пепси-Колы», звукоизоляционные. Елена Аралова везде их понаклеила». По словам Араловой, 1 м2 обошелся «Царицыно» все же чуть дешевле – 50 евро или 3500 рублей.

«Обычно услугу дизайна не отделяют от архитектуры, и стоит это в целом порядка 2000 – 2500 рублей за м2», – говорит Елена Аралова. Отдельно дизайн интерьеров стоит от 300 руб./м2.

Дизайн новой школы в Тольятти был придуман вместе с детьми – в прошлом году ученики работали над проектом «Школа будущего». Сформулировали «техзадание» для главного архитектора проекта Владимира Гуревича (Гуревич – муж инвестора школы Ирины Гендель – ред.): «больше места, чтобы бегать и лежать; много пуфов; кинотеатр на потолке; живой уголок; темная комната со светомузыкой; пещеры, где можно спрятаться». «Об учебе они не думают, – резюмирует Гуревич. – Получается, нужно обустраивать пространство так, чтобы учиться в игровой форме». «Такой дизайн-проект стоил бы миллионов шесть, но, поскольку его делает Гуревич, пока дизайн мне ни во сколько не обошелся, кроме здоровья мужа», – шутит Ирина Гендель.

«Один из важных критериев управления стоимостью строительства на этапе проектирования – квадратные метры», – делится операционный директор «Летово» Полина Мальцева. Когда разрабатываешь функциональный состав помещений и потом начинаешь учитывать нормативы, пространство так и норовит «распухнуть». «Например, по нормативам на каждого ребенка в кабинете информатики должно приходиться 4,5 м2 – и вот у нас класс на 100 квадратов», – рассказывает Мальцева. Но раз уж появилось такое пространство под названием «Кабинет информатики», в нем запланировали занятия робототехникой. «Мы вместо стандартных трех месяцев на стадии концепции провозились девять, думали, как все увязать. Креативно было, но итоговое количество метров здания не изменилось», – резюмирует Мальцева.

Поскольку в течение следующих ста лет образовательный процесс наверняка изменится, а «Летово» строится на века, в главном здании практически нет несущих стен – оно стоит на несущих колоннах, чтобы не ограничивать трансформацию в будущем. «Поэтому пришлось повозиться, планируя расположение инженерных и туалетных стояков, а также несущих колонн в больших помещениях », – признается Мальцева.

Можно не создавать весь проект заново, а что-то копировать. «Некоторые примеры планировок мы беззастенчиво копировали в западных школах, – признается Мальцева. – Планировка пансиона для учеников во многом повторяет последний корпус пансиона одной из лучших школ США – Phillips Exeter. А методический кабинет для интерактивной работы с серьезной ИТ-поддержкой изначально мы увидели в Раффлз Инститьюшн в Сингапуре, и их эксперты помогли нам запроектировать это помещение».


Итого

«Считается, что в пересчете на одного ученика новая школа в Москве стоит 1,2 – 1,6 млн рублей, – рассказывает Елена Аралова. – В пересчете на квадратный метр – около 88 000 рублей вместе с подключением к сетям и оснащением. В регионах цифры значительно ниже».

Тольяттинскому предпринимателю Ирине Гендель действительно пока удается расходовать значительно меньше, если отталкиваться от ее планов уложиться в 200 млн рублей. Квадратный метр в ее школе общей площадью 6000 м2 обойдется в 33 000 рублей или в 700 000 в пересчете на одного ученика (всего их будет 144). Сэкономить помогает использование простых стройматериалов, предполагает Гуревич: на стенах – гипсокартон, заклеенный текстурной тканью под покраску, линолеум на полу. Инвестор школы Ирина Гендель не согласна с такими формулировками: «У нас безумно дорогие материалы: двери, перегородки, плитка. А экономим мы за счет того, что многое делаем самостоятельно. Например, у меня нет генподрядчика: я руковожу стройкой и провожу тендеры, так я сэкономила не менее 20 млн рублей».

Объем инвестиций в строительство «Летово» оценивается в $75 млн, первые $50 млн из которых будут потрачены к весне 2018 года. В общую сумму входят затраты на проектирование, строительство, подключение к сетям. Если считать по текущему курсу, то квадратный метр обходится в 100 000 рублей. В эти деньги входит строительство большого количества инфраструктурных объектов. На территории «Летово» строится семь домов для учеников и педагогов площадью 25 000 кв. м, стадион, теплица, спортивные площадки.

«Каждый инфраструктурный объект и помещение обоснованы учебной стратегией», – утверждает Полина Мальцева. «Еще до появления архитектурного проекта КБ «Стрелка» разработало техзадание: какие помещения необходимо иметь в современной школе, – рассказывает она. – Затем мы советовались с международными специалистами и дополняли планы». В пересчете на одного ученика строительство школы «Летово» обошлось примерно в 1,6 млн на ребенка, говорит Полина Мальцева: главное здание в 20 000 м2 стоит чуть больше 1,6 млрд рублей или 81 000 рублей за 1 м2.

Школа в Совхозе имени Ленина на сегодня стоила инвестору 1,721 млрд рублей. 1 м2 обошелся примерно в 90 000 рублей (это вместе со стадионом, 12-метровым скалодромом, но без подключения к сетям). Расходы в пересчете на одного ученика – 3,1 млн рублей. «Мы лишних денег не тратили, но решили не экономить на желаниях. Сказали учителям: заказывайте, что хотите – и они выбирали оборудование под себя», – говорит Грудинин.

Как такие расходы повлияют на учебный процесс? «Оценить это чрезвычайно трудно, – признает Павел Грудинин. – Возможности, которые дает здание, будут работать только в том случае, если ими воспользуются».


Этап третий.
Строительство.

В среднем около 65 000 рублей за м2 (Москва)

Строительство учебного корпуса и стадиона в школе Совхоза им. Ленина, рассчитанной на 550 учеников, обошлось в 1 млрд 300 млн рублей. Еще 351 млн рублей инвесторы потратили на оснащение оборудованием, обои, покраску, мебель.

Планировали дешевле, но многие материалы закупались за границей, и цена на них взлетала вместе с курсом евро. Плюс потратились на исправление ошибок, рассказывает Грудинин: «Вот поставили мы бетонные стены, а они получились в наплывах, пришлось этот бетон заштукатурить и обеспылить. Бетонные столбы и стекла нужно было огородить мягкими лавочками и столами, потому что дети могут бегать и врезаться, а это опасно. То же самое с острыми углами на железных лестничных периллах: когда их заметили, потребовали, чтобы все сделали травмобезопасным».

На год сместились и сроки: изначально строительство хотели закончить к сентябрю 2016 года. «И до сих пор есть косяки, – признается Грудинин. – Мы еще год будем устранять недоделки».

Построить тольяттинский «Центр «Школа» с нуля было бы дешевле реконструкции, считает ее инвестор Ирина Гендель. В доме пришлось перекладывать коммуникации 60-го года, подстраиваясь под высоту потолка в 2,85 м, а некоторые инженерные сети – строить заново (потратились на «умную» приточно-вытяжную вентиляцию с датчиками СО2, показателями влажности воздуха и рекуперацией). Но для Гендель важно, что школа расположена на пересечении трех районов города, и родителям комфортно привозить сюда детей.

На строительно-монтажные работы в главном корпусе школы на 3300 м2 сейчас потрачено 120 млн рублей, но реконструкция не окончена. Финальную сумму расходов Гендель оценивает минимум в 200 млн рублей (и до 300 млн). Руководит работами Владимир Гуревич. Основной принцип – «побег из класса»: уйти от стандартной модели инструктирования учеников, чтобы привить им способности к анализу, самостоятельности и желание учиться всю жизнь. «Насколько это получалось в хрущевке, мы раздвинули пространства узких коридоров, создали приоконные рекреации, где возможно, поставили стеклянные двери», – рассказывает Гуревич. Во вновь возводимом пристрое на 1700 кв. м утеплили коридор, сделали в нем окна от пола до потолка и запланировали там актовый зал, столовую, помещения для занятия искусствами.

Классы в школе трансформируются: в одном кабинете можно будет вести уроки физики и биологии, в физическом лабораторном зале – проводить эксперименты по робототехнике и химии. «Мы же малогабаритная школа, бесконечных кабинетов у нас нет», – поясняет Гуревич. Уроки можно будет проводить на открытой террасе третьего этажа и в беседках на пришкольной территории.

В отдельно стоящем здании (раньше это была столовая интерната) сделают двухэтажный спортзал на 1000 м2 – для этого расширят фундамент и достроят один этаж. Пока там занимаются дети (сейчас их 70): реконструкция основного корпуса завершится в начале 2018 года. Учебный год у пяти классов «Школы» начинался в большом шатре на берегу Волги, потому что ни одно здание готово к учебе не было. «Родители были в шоке, а детям очень понравилось, до сих пор вспоминают», – говорит Ирина Гендель.

Генеральное Консульство Финляндии в Санкт-Петербурге
+ 7 921 750 54 09
info@eddesignaward.com
Стратегические партнеры
Контакты
Институт Финляндии в Санкт-Петербурге
Информационный партнер
mel.fm