Считается, что образовательные проекты в России требуют крупных инвестиций. На примере двух московских и одной региональной школ мы попытались выяснить, сколько именно денег нужно потратить, чтобы построить школу. Мы проанализировали расходы на разных этапах инвестиционного проекта: приобретение участка, проектирование и дизайн, строительство и оснащение. Несмотря на то, что школы очень разные, расходы если и различаются, то не на порядок. Имеет значение и размер строений, и их инфраструктура, и выбор стройматериалов. «Улететь» цена может на любом этапе строительства, но есть способы и сэкономить.


Этап первый. Приобретение земельного участка

Инвесторы всех школ, которые мы изучили, так или иначе имели права на земельные участки, а не покупали их на рынке. Основной инвестор школы «Летово», миллиардер и владелец одного из крупнейших сельскохозяйственных холдингов России «Русагро» Вадим Мошкович, в 2015 году продал 2500 га земель бывшего молочного совхоза НКВД в подмосковной Коммунарке. Под школу требовалось 60 га – их он оставил за собой. На участке есть пруд, фруктовый сад и большой сосновый лес. Когда школа «Летово» будет готова, она сможет принять 1012 учеников со всей России и около 200 учителей.Впрочем, школу можно разместить и на более скромной территории. Главное, чтобы ее размеры позволяли исполнить требования СанПиН: без этого не выдадут лицензию на образовательную деятельность. Школы можно строить в общественно-деловых и жилых зонах, учитывая вид разрешенного использования земельного участка — образование и просвещение. В 2015 году частный инвестор интересовался строительством школы в том же районе, что и «Летово» (поселение Сосенское, около деревни Зименки). Ему принадлежал участок площадью 8 620 м2 (0,86 га). Кадастровая стоимость земли тогда составляла 68 млн рублей (то есть гектар земли мог стоить при покупке 79 млн рублей).Предпринимательнице из Тольятти Ирине Гендель, собравшейся в 2015 году строить частную школу на территории бывшего интерната, достался более сложный участок: статус земли не соответствовал образовательной деятельности, а сама территория, переданная ее школе в концессию, была неправильно размежевана. Однако мэрия Тольятти была заинтересована в появлении новой школы, и на подготовку всех документов ушло всего полгода вместо обычных полутора-двух.«Концессия оформлена на 34 года – с пролонгацией, если не окупится», – смеется Ирина Гендель. По договору, тольяттинский Центр «Школа» освобождается от концессионной платы, если вложит в объекты на участке больше 91 млн рублей – столько стоит 34-летняя аренда. Гендель потратила значительно больше.

Этап второй. 
Проектирование и дизайн

Строительство новой школы в «Совхозе имени Ленина» планировалось с 2010 года, когда был принят генплан поселения. Тогда же власти поселка выделили участок: неправильной формы, длинный, со склоном к пруду. Это определило архитектуру здания (инженерный корпус школы № 548): вытянутое помещение на 19 000 м2, разделенное на два крыла, и центральную часть. В одном крыле здания расположены младшие классы, в другом старшие.«Готовя техзадание архитекторам, мы отталкивались от российских минимальных нормативов, но решили, что школа должна быть просторнее, чем стандартная, и прогрессивнее, – рассказывает директор ЗАО «Совхоз имени Ленина», основного инвестора школы, Павел Грудинин. – А поскольку по замыслу это инженерная школа, то был нужен комплекс мастерских».Постепенно требования росли. «Мы с учителями поездили по школам Финляндии, Англии и Дании, а там – стекло, дерево, бетон. В спортзалах шумоизоляция: мяч в стену прилетел, а гула, как в наших старых школах, нет, – вспоминает Грудинин. – Мы сказали: хотим так же».Экспертизу проекта проходили трижды, поскольку чертежи, сделанные строителями по эскизам архитектора, не устраивали заказчика. «В России архитектор зачастую не знает новых технологий, потому что они иностранные, – недоволен Павел Грудинин. – В итоге в процессе проектирования зарубежным компаниям говорят: «Нарисуйте узел, а я печать поставлю». Этим симбиозом пришлось управлять учителям, Араловой (Елена Аралова, руководитель ООО «Мартела», – ред.) и нам, отвечающим за стройку. От многих решений мы отказывались, на многих настояли». В итоге на проектирование было потрачено 11 250 000 рублей, в районе 500 000 рублей – на экспертизу. От того, насколько грамотно сделан проект, зависят дальнейшие расходы.

Дизайнерам Совхоз платил дважды: от услуг первого школа отказалась – не понравилось. Отношения с дизайнерами вообще строились непросто: «Как можно купить 1 метр обоев за 56 евро? – удивлен Грудинин. – Специальные какие-то обои из отходов «Пепси-Колы», звукоизоляционные. Елена Аралова везде их понаклеила». По словам Араловой, 1 м2 обошелся «Царицыно» все же чуть дешевле – 50 евро или 3500 рублей.

«Обычно услугу дизайна не отделяют от архитектуры, и стоит это в целом порядка 2000 – 2500 рублей за м2», – говорит Елена Аралова. Отдельно дизайн интерьеров стоит от 300 руб./м2.

Дизайн новой школы в Тольятти был придуман вместе с детьми – в прошлом году ученики работали над проектом «Школа будущего». Сформулировали «техзадание» для главного архитектора проекта Владимира Гуревича (Гуревич – муж инвестора школы Ирины Гендель – ред.): «больше места, чтобы бегать и лежать; много пуфов; кинотеатр на потолке; живой уголок; темная комната со светомузыкой; пещеры, где можно спрятаться». «Об учебе они не думают, – резюмирует Гуревич. – Получается, нужно обустраивать пространство так, чтобы учиться в игровой форме». «Такой дизайн-проект стоил бы миллионов шесть, но, поскольку его делает Гуревич, пока дизайн мне ни во сколько не обошелся, кроме здоровья мужа», – шутит Ирина Гендель.

«Один из важных критериев управления стоимостью строительства на этапе проектирования – квадратные метры», – делится операционный директор «Летово» Полина Мальцева. Когда разрабатываешь функциональный состав помещений и потом начинаешь учитывать нормативы, пространство так и норовит «распухнуть». «Например, по нормативам на каждого ребенка в кабинете информатики должно приходиться 4,5 м2 – и вот у нас класс на 100 квадратов», – рассказывает Мальцева. Но раз уж появилось такое пространство под названием «Кабинет информатики», в нем запланировали занятия робототехникой. «Мы вместо стандартных трех месяцев на стадии концепции провозились девять, думали, как все увязать. Креативно было, но итоговое количество метров здания не изменилось», – резюмирует Мальцева.

Поскольку в течение следующих ста лет образовательный процесс наверняка изменится, а «Летово» строится на века, в главном здании практически нет несущих стен – оно стоит на несущих колоннах, чтобы не ограничивать трансформацию в будущем. «Поэтому пришлось повозиться, планируя расположение инженерных и туалетных стояков, а также несущих колонн в больших помещениях », – признается Мальцева.

Можно не создавать весь проект заново, а что-то копировать. «Некоторые примеры планировок мы беззастенчиво копировали в западных школах, – признается Мальцева. – Планировка пансиона для учеников во многом повторяет последний корпус пансиона одной из лучших школ США – Phillips Exeter. А методический кабинет для интерактивной работы с серьезной ИТ-поддержкой изначально мы увидели в Раффлз Инститьюшн в Сингапуре, и их эксперты помогли нам запроектировать это помещение».

Фото: школа «Летово» и Инженерный корпус школы №548

Стоимость строительства школ в пересчете на одного ученика:

Совхоз имени Ленина / Инженерный корпус школы №548:
90 000 рублей за м2 или 3,1 млн в пересчете на одного ученика

Школа «Летово»:
100 000 рублей за м2 или 1,6 млн в пересчете на одного ученика

АНО СОШ «Центр Школа»:
33 000 рублей за м2 или 700 000 в пересчете на одного ученика

Этап третий. Строительство.

Строительство учебного корпуса и стадиона в школе Совхоза им. Ленина, рассчитанной на 550 учеников, обошлось в 1 млрд 300 млн рублей. Еще 351 млн рублей инвесторы потратили на оснащение оборудованием, обои, покраску, мебель.

Планировали дешевле, но многие материалы закупались за границей, и цена на них взлетала вместе с курсом евро. Плюс потратились на исправление ошибок, рассказывает Грудинин: «Вот поставили мы бетонные стены, а они получились в наплывах, пришлось этот бетон заштукатурить и обеспылить. Бетонные столбы и стекла нужно было огородить мягкими лавочками и столами, потому что дети могут бегать и врезаться, а это опасно. То же самое с острыми углами на железных лестничных периллах: когда их заметили, потребовали, чтобы все сделали травмобезопасным».

На год сместились и сроки: изначально строительство хотели закончить к сентябрю 2016 года. «И до сих пор есть косяки, – признается Грудинин. – Мы еще год будем устранять недоделки».

Построить тольяттинский «Центр «Школа» с нуля было бы дешевле реконструкции, считает ее инвестор Ирина Гендель. В доме пришлось перекладывать коммуникации 60-го года, подстраиваясь под высоту потолка в 2,85 м, а некоторые инженерные сети – строить заново (потратились на «умную» приточно-вытяжную вентиляцию с датчиками СО2, показателями влажности воздуха и рекуперацией). Но для Гендель важно, что школа расположена на пересечении трех районов города, и родителям комфортно привозить сюда детей.

На строительно-монтажные работы в главном корпусе школы на 3300 м2 сейчас потрачено 120 млн рублей, но реконструкция не окончена. Финальную сумму расходов Гендель оценивает минимум в 200 млн рублей (и до 300 млн). Руководит работами Владимир Гуревич. Основной принцип – «побег из класса»: уйти от стандартной модели инструктирования учеников, чтобы привить им способности к анализу, самостоятельности и желание учиться всю жизнь. «Насколько это получалось в хрущевке, мы раздвинули пространства узких коридоров, создали приоконные рекреации, где возможно, поставили стеклянные двери», – рассказывает Гуревич. Во вновь возводимом пристрое на 1700 кв. м утеплили коридор, сделали в нем окна от пола до потолка и запланировали там актовый зал, столовую, помещения для занятия искусствами.

Классы в школе трансформируются: в одном кабинете можно будет вести уроки физики и биологии, в физическом лабораторном зале – проводить эксперименты по робототехнике и химии. «Мы же малогабаритная школа, бесконечных кабинетов у нас нет», – поясняет Гуревич. Уроки можно будет проводить на открытой террасе третьего этажа и в беседках на пришкольной территории.

В отдельно стоящем здании (раньше это была столовая интерната) сделают двухэтажный спортзал на 1000 м2 – для этого расширят фундамент и достроят один этаж. Пока там занимаются дети (сейчас их 70): реконструкция основного корпуса завершится в начале 2018 года. Учебный год у пяти классов «Школы» начинался в большом шатре на берегу Волги, потому что ни одно здание готово к учебе не было. «Родители были в шоке, а детям очень понравилось, до сих пор вспоминают», – говорит Ирина Гендель.

Итого

«Считается, что в пересчете на одного ученика новая школа в Москве стоит 1,2 – 1,6 млн рублей, – рассказывает Елена Аралова. – В пересчете на квадратный метр – около 88 000 рублей вместе с подключением к сетям и оснащением. В регионах цифры значительно ниже».

Тольяттинскому предпринимателю Ирине Гендель действительно пока удается расходовать значительно меньше, если отталкиваться от ее планов уложиться в 200 млн рублей. Квадратный метр в ее школе общей площадью 6000 м2 обойдется в 33 000 рублей или в 700 000 в пересчете на одного ученика (всего их будет 144). Сэкономить помогает использование простых стройматериалов, предполагает Гуревич: на стенах – гипсокартон, заклеенный текстурной тканью под покраску, линолеум на полу. Инвестор школы Ирина Гендель не согласна с такими формулировками: «У нас безумно дорогие материалы: двери, перегородки, плитка. А экономим мы за счет того, что многое делаем самостоятельно. Например, у меня нет генподрядчика: я руковожу стройкой и провожу тендеры, так я сэкономила не менее 20 млн. рублей».

Объем инвестиций в строительство «Летово» оценивается в $75 млн, первые $50 млн из которых будут потрачены к весне 2018 года. В общую сумму входят затраты на проектирование, строительство, подключение к сетям. Если считать по текущему курсу, то квадратный метр обходится в 100 000 рублей. В эти деньги входит строительство большого количества инфраструктурных объектов.

На территории «Летово» строится семь домов для учеников и педагогов площадью 25 000 м2 , стадион, теплица, спортивные площадки. «Каждый инфраструктурный объект и помещение обоснованы учебной стратегией», – утверждает Полина Мальцева. «Еще до появления архитектурного проекта КБ «Стрелка» разработало техзадание: какие помещения необходимо иметь в современной школе, – рассказывает она. – Затем мы советовались с международными специалистами и дополняли планы».

В пересчете на одного ученика строительство школы «Летово» обошлось примерно в 1,6 млн на ребенка, говорит Полина Мальцева: главное здание в 20 000 м2 стоит чуть больше 1,6 млрд рублей или 81 000 рублей за 1 м2. Школа в Совхозе имени Ленина на сегодня стоила инвестору 1,721 млрд рублей. 1 м2 обошелся примерно в 90 000 рублей (это вместе со стадионом, 12-метровым скалодромом, но без подключения к сетям). Расходы в пересчете на одного ученика – 3,1 млн рублей.

«Мы лишних денег не тратили, но решили не экономить на желаниях. Сказали учителям: заказывайте, что хотите – и они выбирали оборудование под себя», – говорит Грудинин. Как такие расходы повлияют на учебный процесс? «Оценить это чрезвычайно трудно, – признает Павел Грудинин. – Возможности, которые дает здание, будут работать только в том случае, если ими воспользуются».