-
Приобретение земельного участка
-
Проектирование и дизайн
-
Строительство
-
Итого
Считается, что образовательные проекты в России требуют крупных инвестиций. На примере двух московских и одной региональной школ мы попытались выяснить, сколько именно денег нужно потратить, чтобы построить школу. Мы проанализировали расходы на разных этапах инвестиционного проекта: приобретение участка, проектирование и дизайн, строительство и оснащение. Несмотря на то, что школы очень разные, расходы если и различаются, то не на порядок. Имеет значение и размер строений, и их инфраструктура, и выбор стройматериалов. «Улететь» цена может на любом этапе строительства, но есть способы и сэкономить.
Этап первый. Приобретение земельного участка
Инвесторы всех школ, которые мы изучили, так или иначе имели права на земельные участки, а не покупали их на рынке. Основной инвестор школы «Летово», миллиардер и владелец одного из крупнейших сельскохозяйственных холдингов России «Русагро» Вадим Мошкович, в 2015 году продал 2500 га земель бывшего молочного совхоза НКВД в подмосковной Коммунарке. Под школу требовалось 60 га – их он оставил за собой. На участке есть пруд, фруктовый сад и большой сосновый лес. Когда школа «Летово» будет готова, она сможет принять 1012 учеников со всей России и около 200 учителей.Впрочем, школу можно разместить и на более скромной территории. Главное, чтобы ее размеры позволяли исполнить требования СанПиН: без этого не выдадут лицензию на образовательную деятельность. Школы можно строить в общественно-деловых и жилых зонах, учитывая вид разрешенного использования земельного участка — образование и просвещение. В 2015 году частный инвестор интересовался строительством школы в том же районе, что и «Летово» (поселение Сосенское, около деревни Зименки). Ему принадлежал участок площадью 8 620 м2 (0,86 га). Кадастровая стоимость земли тогда составляла 68 млн рублей (то есть гектар земли мог стоить при покупке 79 млн рублей).Предпринимательнице из Тольятти Ирине Гендель, собравшейся в 2015 году строить частную школу на территории бывшего интерната, достался более сложный участок: статус земли не соответствовал образовательной деятельности, а сама территория, переданная ее школе в концессию, была неправильно размежевана. Однако мэрия Тольятти была заинтересована в появлении новой школы, и на подготовку всех документов ушло всего полгода вместо обычных полутора-двух.«Концессия оформлена на 34 года – с пролонгацией, если не окупится», – смеется Ирина Гендель. По договору, тольяттинский Центр «Школа» освобождается от концессионной платы, если вложит в объекты на участке больше 91 млн рублей – столько стоит 34-летняя аренда. Гендель потратила значительно больше.
Этап второй. Проектирование и дизайн
Строительство новой школы в «Совхозе имени Ленина» планировалось с 2010 года, когда был принят генплан поселения. Тогда же власти поселка выделили участок: неправильной формы, длинный, со склоном к пруду. Это определило архитектуру здания (инженерный корпус школы № 548): вытянутое помещение на 19 000 м2, разделенное на два крыла, и центральную часть. В одном крыле здания расположены младшие классы, в другом старшие.«Готовя техзадание архитекторам, мы отталкивались от российских минимальных нормативов, но решили, что школа должна быть просторнее, чем стандартная, и прогрессивнее, – рассказывает директор ЗАО «Совхоз имени Ленина», основного инвестора школы, Павел Грудинин. – А поскольку по замыслу это инженерная школа, то был нужен комплекс мастерских».Постепенно требования росли. «Мы с учителями поездили по школам Финляндии, Англии и Дании, а там – стекло, дерево, бетон. В спортзалах шумоизоляция: мяч в стену прилетел, а гула, как в наших старых школах, нет, – вспоминает Грудинин. – Мы сказали: хотим так же».Экспертизу проекта проходили трижды, поскольку чертежи, сделанные строителями по эскизам архитектора, не устраивали заказчика. «В России архитектор зачастую не знает новых технологий, потому что они иностранные, – недоволен Павел Грудинин. – В итоге в процессе проектирования зарубежным компаниям говорят: «Нарисуйте узел, а я печать поставлю». Этим симбиозом пришлось управлять учителям, Араловой (Елена Аралова, руководитель ООО «Мартела», – ред.) и нам, отвечающим за стройку. От многих решений мы отказывались, на многих настояли». В итоге на проектирование было потрачено 11 250 000 рублей, в районе 500 000 рублей – на экспертизу. От того, насколько грамотно сделан проект, зависят дальнейшие расходы.
Дизайнерам Совхоз платил дважды: от услуг первого школа отказалась – не понравилось. Отношения с дизайнерами вообще строились непросто: «Как можно купить 1 метр обоев за 56 евро? – удивлен Грудинин. – Специальные какие-то обои из отходов «Пепси-Колы», звукоизоляционные. Елена Аралова везде их понаклеила». По словам Араловой, 1 м2 обошелся «Царицыно» все же чуть дешевле – 50 евро или 3500 рублей.
«Обычно услугу дизайна не отделяют от архитектуры, и стоит это в целом порядка 2000 – 2500 рублей за м2», – говорит Елена Аралова. Отдельно дизайн интерьеров стоит от 300 руб./м2.
Дизайн новой школы в Тольятти был придуман вместе с детьми – в прошлом году ученики работали над проектом «Школа будущего». Сформулировали «техзадание» для главного архитектора проекта Владимира Гуревича (Гуревич – муж инвестора школы Ирины Гендель – ред.): «больше места, чтобы бегать и лежать; много пуфов; кинотеатр на потолке; живой уголок; темная комната со светомузыкой; пещеры, где можно спрятаться». «Об учебе они не думают, – резюмирует Гуревич. – Получается, нужно обустраивать пространство так, чтобы учиться в игровой форме». «Такой дизайн-проект стоил бы миллионов шесть, но, поскольку его делает Гуревич, пока дизайн мне ни во сколько не обошелся, кроме здоровья мужа», – шутит Ирина Гендель.
«Один из важных критериев управления стоимостью строительства на этапе проектирования – квадратные метры», – делится операционный директор «Летово» Полина Мальцева. Когда разрабатываешь функциональный состав помещений и потом начинаешь учитывать нормативы, пространство так и норовит «распухнуть». «Например, по нормативам на каждого ребенка в кабинете информатики должно приходиться 4,5 м2 – и вот у нас класс на 100 квадратов», – рассказывает Мальцева. Но раз уж появилось такое пространство под названием «Кабинет информатики», в нем запланировали занятия робототехникой. «Мы вместо стандартных трех месяцев на стадии концепции провозились девять, думали, как все увязать. Креативно было, но итоговое количество метров здания не изменилось», – резюмирует Мальцева.
Поскольку в течение следующих ста лет образовательный процесс наверняка изменится, а «Летово» строится на века, в главном здании практически нет несущих стен – оно стоит на несущих колоннах, чтобы не ограничивать трансформацию в будущем. «Поэтому пришлось повозиться, планируя расположение инженерных и туалетных стояков, а также несущих колонн в больших помещениях », – признается Мальцева.
Можно не создавать весь проект заново, а что-то копировать. «Некоторые примеры планировок мы беззастенчиво копировали в западных школах, – признается Мальцева. – Планировка пансиона для учеников во многом повторяет последний корпус пансиона одной из лучших школ США – Phillips Exeter. А методический кабинет для интерактивной работы с серьезной ИТ-поддержкой изначально мы увидели в Раффлз Инститьюшн в Сингапуре, и их эксперты помогли нам запроектировать это помещение».
